POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Pozwolenie na budowę w Polsce, to czynność do absurdu skomplikowana. Wszędzie w Europie jest łatwiej uzyskać to pozwolenie, tylko w Rosji jest to jeszcze bardziej złożone. Wniosek z tego jest prosty: budownictwo w Polsce i w Rosji jest najporządniejsze i najładniejsze, a we Francji najgorsze i najbrzydsze. Jest też drugie rozwiązanie, że te wszystkie ustawy i rozporządzenia są nic nie warte, a nasi urzędnicy robią w pocie i trudzie nikomu niepotrzebną robotę.
Niezależnie jednak co sądzimy o naszym ustawodawstwie i pracy urzędników, należy działać zgodnie z prawem, dlatego poniżej opisuję szereg czynności, które należy wykonać w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Etap I

Uzyskanie wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.
Żeby uzyskać wypis z Planu Miejscowego, taki plan musi istnieć. Dla większości powierzchni kraju takich planów nie ma. Jeżeli jednak mamy szczęście i takowy plan dla naszej działki istnieje, to wypis i wyrys uzyskujemy niemal od ręki, po uiszczeniu stosownej opłaty.
Na ogół jednak musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zabudowania terenu. Jest to dziwny twór wydawany Przez Burmistrza lub Wójta. Polega to na tym, że we wniosku podaje się mnóstwo szczegółów takich jak wysokość, szerokość budynków oraz ich powierzchnię zabudowy, a więc należy mieć już wybrany projekt. Trzeba też podać różne tajemnicze parametry jak zużycie prądu, wody, ilość produkowanych ścieków, a także wpływ naszej inwestycji na środowisko. W kontaktach z prawem należy powstrzymywać emocje, jednak nie sposób uciec od refleksji, że ów wniosek wymyślił jakiś niebezpieczny dla otoczenia szaleniec, który powinien czym prędzej znaleźć się w odosobnieniu. Możemy być jednak pewni, iż ten pracowity urzędnik państwowy nie dość, że nie jest odseparowany od otoczenia, to ma w dalszym ciągu znaczący wpływ na nas, pisząc w zaciszu ministerstwa kolejne ustawy i rozporządzenia.
Do wniosku należy dołączyć mapy sytuacyjno – wysokościowe w skali 1:1000 lub ewidencyjne w skali 1:2000 obejmujące co najmniej trzykrotną szerokość frontu działki. Wiele gmin żąda także promes przyłączenia do poszczególnych sieci od dysponentów sieci, a także pisemnej obietnicy, że zostaną odebrane od nas nieczystości płynne i stałe.
Burmistrz żeby wydać niniejszą decyzję zasięga opinie stosownie do potrzeb, ale zazwyczaj są to następujące podmioty:
•    Starostwo Powiatowe
•    Urząd Marszałkowski
•    Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska
•    Zarząd Wód i Melioracji
•    Zarząd Dróg ( krajowych, wojewódzkich lub powiatowych)
•    Wojewódzki Konserwator Zabytków
•    Właściciele sąsiednich działek
W zależności od sprawy, lista ta może być krótsza lub dłuższa. Z racji na ilość stron, oczekiwanie na odpowiedzi trwa czasem kilka miesięcy, dlatego też nie można liczyć, że dostaniemy decyzję w terminie określonym w KPA, czyli w ciągu 2 tygodni.
Po zasięgnięciu wyżej wymienionych opinii Burmistrz lub Wójt wydaje decyzję, w której informuje nas, że można budować zabudowę o takich parametrach jak we wniosku lub nie można. Najbardziej dziwny jest fakt, iż nie jest to ostatni etap, a dopiero wstęp do pozwolenia na budowę. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy można przejść do drugiego etapu.

Etap II

Pozwolenie Na Budowę
Żeby uzyskać pozwolenie na budowę należy zgromadzić następując dokumenty: decyzję o warunkach zabudowy, warunki przyłączenia do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, ewentualnie gazowej lub ciepłowniczej, a także do drogi. Należy również zlecić mapę do celów projektowych oraz badanie geotechniczne.
Po wrysowaniu budynków wraz z przyłączami i innymi elementami zagospodarowania terenu należy wyłączyć działkę z produkcji rolnej lub leśnej. Jest to jedna z najgłupszych czynności w całym tym procesie. Polega ona na tym, że musimy spytać władzy czy możemy wybudować dom na naszej działce, na którą już owa władza wydała decyzję o warunkach zabudowy, a za chwilę ma wydać pozwolenie na budowę. I władza ta odpisuje „owszem obywatelu możesz zaniechać hodowli kartofli, ale pod warunkiem że uiścisz stosowną opłatę”. Żeby ową decyzję uzyskać, należy złożyć wniosek wraz z wieloma załącznikami graficznymi takimi jak mapy, wypisy z rejestru gruntów, operaty geodezyjne itd., w wydziale geodezji i kartografii lub wydziale rolnym w Starostwie Powiatowym. Czasami do wniosku należy także dołączyć Uzgodnienie ZUD. Wyłączenie z produkcji leśnej to jeszcze większy absurd, gdyż dokonują go Lasy Państwowe, które nie są żadnym podmiotem administracji państwowej, a jednym z wielu przedsiębiorstw, które nie musi być zainteresowane wydaniem takiej decyzji, gdyż może mieć interes w przejęciu przedmiotowego terenu.
Uzgodnienie ZUD to kolejna procedura jaką należy wykonać przed pozwoleniem na budowę. Ustawodawca uznał bowiem, że projektant z państwowymi uprawnieniami jest zbyt głupi, żeby prawidłowo przeczytać mapę, a państwowy zasób geodezyjny (uzupełniany na mocy tej samej ustawy) zbyt marny, żeby uniknąć w trakcie budowy kolizji z istniejącymi sieciami. Istnienie tego uzgodnienia wynika więc z niewiary państwa w samo siebie. Ciekawe, że niedowiarek który to rozporządzenie pisał, wierzył w jego skuteczność. Tymczasem w ramach uzgodnienia ZUD projekt wykonany przez inżynierów, jest często badany przez osoby których jedyne kwalifikacje to znajomość z burmistrzem. Żeby uzyskać uzgodnienie ZUD należy złożyć wniosek wraz z projektem zagospodarowania działki, a także warunki przyłączeniowe do poszczególnych sieci oraz decyzję o warunkach zabudowy w Starostwie Powiatowym. Niektóre starostwa żądają załączenia uzgodnień ze wszelkimi możliwymi dysponentami sieci, a więc: gazowej, ciepłowniczej, elektrycznej, wodociągowej, melioracyjnej, kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej. Nieważne, że w promieniu 50 km większości tych sieci nie ma, pani urzędniczka żąda i już! W związku z tym, że wszystkie wymienione podmioty nie znajdują się zazwyczaj w jednym miejscu należy odwiedzić kilka miejscowości. Dla przykładu, żeby uzyskać uzgodnienie ZUD w Krutyni na Mazurach musiałem odwiedzić Piecki, Mrągowo, Giżycko, Kętrzyn i Ełk. Obowiązkiem uzyskania uzgodnienia ZUD ustawodawca obciążył inwestora, a nie projektanta. Należy także uzyskać zgodę na włączenie się do drogi publicznej. Żeby tą zgodę uzyskać należy zazwyczaj wykonać projekt drogowy, co wiąże się z dodatkowym czasem i kosztami.
Poza wyżej wymienionymi uzgodnieniami, do uzyskania pozwolenia na budowę niezbędny jest projekt budowlany. Musi być on wykonany przez uprawnionych projektantów: architekta, inżyniera konstruktora, inżyniera sanitarnego, inżyniera elektryka, często także inżyniera drogownictwa. Czasami zachodzi potrzeba uzyskania podpisów inżynierów sprawdzających, wtedy ilość zatrudnionych osób rośnie dwukrotnie. Projekt budowlany czasem musi być zaopiniowany przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, rzeczoznawcę BHP i rzeczoznawcę Sanepid-u. Często także zachodzi potrzeba zasięgnięcia opinii wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Obowiązkiem uzyskania tych opinii ustawodawca obarcza projektantów.
Po wykonaniu projektu budowlanego w 4 egzemplarzach, uzyskaniu wszystkich wymienionych opinii i uzgodnień, możemy zgłosić się do Starostwa Powiatowego i złożyć wyżej wymienione dokumenty wraz z wnioskiem i oświadczeniem o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane. Do projektu budowlanego należy także sporządzić informację bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
Wniosek o pozwolenie na budowę to dokument bardzo prosty i wypełnić go może zarówno Inwestor, jak i jego pełnomocnik.
Oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane to znacznie bardziej skomplikowany dokument niż wniosek. Oświadczenie powstało, żeby ułatwić ludziom życie i nie zmuszać do pokazywania Aktów Notarialnych czy Wypisów z Ksiąg Wieczystych. Tymczasem powstało patologiczne pismo, w którym trzeba podać swoją datę i miejsce urodzenia, numer dowodu osobistego i miejsce zamieszkania. Ponadto trzeba wpisać formę własności i numer księgi wieczystej ale nie wiadomo gdzie. Na koniec człowiek jest straszony srogimi karami za podanie danych niezgodnych ze stanem faktycznym.
Jeszcze nigdy nie spotkałem się żeby Inwestor prawidłowo wypełnił ten dokument. Niestety ustawodawca nie przewidział możliwości podpisania go przez pełnomocnika reprezentującego osobę fizyczną.
Do wniosku i oświadczenia należy dołączyć kopię opłaty. W jakiej wysokości? O tym mówi rozporządzenie Ministra Infrastruktury, które ma kilkadziesiąt stron i z którego naprawdę ciężko się dowiedzieć ile te opłaty wynoszą, ale nieuiszczenie ich powoduje brak rozpatrzenia wniosku.
Jak się z tymi zagadnieniami uporamy, składamy wszystko do biura podawczego. I czekamy 65 dni na uzyskanie pozwolenia na budowę. Czasami jest to znacznie więcej, gdyż urzędnik za początek biegu uznaje nie moment złożenia wniosku, ale moment wszczęcia przez niego postępowania, a więc tydzień albo dwa później.
W tym czasie oczywiście nie można siedzieć z założonymi rękami, tylko należy reagować na wszelkie żądania Starostwa i wyjaśniać błędy oraz uzupełniać braki.
Opisana wyżej droga przez mękę nie jest jedyną możliwą. Mimo, iż mamy jedno prawo budowlane, to w poszczególnych województwach, a nawet w poszczególnych powiatach są znaczne różnice w odczytywaniu obowiązującego prawa i wymagania są czasami mniejsze a czasami większe. Dlatego projektant musi być przygotowany na kilka wyjazdów do starostwa w celu uzupełnienia dokumentacji.